Il contratto di mutuo è un documento fondamentale che sancisce il tuo impegno e quello della banca, che garantisce l’erogazione di una certa somma di denaro finalizzata all’acquisto(o alla ristrutturazione) di un immobile. D’altra parte, tu ti impegnerai a restituire il capitale erogato dalla banca nei tempi e nelle modalità previste dal contratto e garantirai il tuo impegno con un’ipoteca sull’immobile. Si tratta di un atto pubblico, che viene stipulato davanti ad un notaio insieme a tutte le persone coinvolte.

Ma come si legge un contratto di mutuo e quali sono le sue regole fondamentali? Spesso il documento può risultare difficile da comprendere, ma la banca ti consegnerà una copia del contratto di mutuo in anticipo e tu potrai esaminarla con calma, punto per punto.

I contratti adottati dalle banche possono avere delle differenze tra di loro, ma tutti hanno degli elementi in comune che non cambiano e che sono fondamentali per la validità del contratto.

IL CONTRATTO DI MUTUO: L’ACCORDO DELLE PARTI

Il primo elemento riportato nel contratto di mutuo sono le parti interessate, cioè i soggetti coinvolti. Nel dettaglio nel contratto troveremo un finanziatore (la banca), la parte mutuataria (chi riceve il mutuo), la parte datrice di ipoteca (i proprietari dell’immobile concesso a garanzia del mutuo) e infine eventuali garanti o fideiussori.

Solitamente la parte mutuataria e la parte datrice di ipoteca coincidono: se richiedi un mutuo per acquisto casa, il tuo nome sarà associato ad entrambe le parti. Tuttavia, è possibile che i soggetti coinvolti siano diversi: è il caso, ad esempio, di un genitore che acquista una casa per un figlio. In questo caso la parte mutuataria sarà il genitore, mente la parte datrice di ipoteca il figlio.

IL CONTRATTO DI MUTUO: L’OGGETTO

Nell’oggetto del contratto è indicato l’ammontare del mutuo e la quietanza del mutuatario, ossia la dichiarazione di aver ricevuto dalla banca la somma prevista.

La somma prevista dal contratto di mutuo potrebbe essere erogata contestualmente alla firma del contratto, oppure in un momento successivo a seguito degli adempimenti notarili per l’iscrizione ipotecaria dell’immobile che hai acquistato.

IL CONTRATTO DI MUTUO: LE CONDIZIONI DI RIMBORSO

In questa sezione si definiscono i dettagli sulla durata del mutuo e le modalità per il rimborso del capitale erogato. Viene quindi esplicitato il piano di ammortamento, con il numero di rate previste per il rimborso del mutuo e le scadenze per il pagamento (mensili, trimestrali, semestrali e via dicendo). Inoltre si definisce l’eventuale periodo di preammortamento, ossia il periodo iniziale durante il quale non si rimborsa il capitale erogato ma solo gli interessi.

IL CONTRATTO DI MUTUO: GLI INTERESSI E SPESE

In questa sezione del contratto di mutuo si definiscono la percentuale del tasso d’interesse e la tipologia di tasso (fisso, variabile, variabile con CAP). Leggi questa sezione con particolare attenzione e non esitare a chiedere spiegazioni alla banca sul metodo di calcolo del tasso d’interesse.

Inoltre in questa parte si definiscono gli interessi di mora, cioè gli interessi dovuti in caso di ritardi nei pagamenti. Gli interessi di mora sono più alti rispetto agli interessi a regime, ma su di essi non possono essere calcolati ulteriori interessi.

All’interno del contratto di mutuo vengono inoltre riportate tutte le spese che il mutuatario deve sostenere, si definiscono le modalità per l’estinzione anticipata del mutuo, cioè la restituzione di tutte le somme dovute prima della scadenza e gli ulteriori diritti e doveri del cliente.

IL CONTRATTO DI MUTUO: L’IPOTECA

L’ipoteca è una forma di garanzia che vincola un immobile alla soddisfazione di un debito e attribuisce alla banca il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatta con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

Nel contratto di mutuo l’ipoteca viene registrata per un certo importo, che non rappresenta il totale che il mutuatario dovrà restituire alla banca, ma la somma massima che, in caso di vendita all’asta, la banca può richiedere per recuperare il capitale erogato, gli interessi non pagati e le spese sostenute.

Il compito del notaio è assicurare alla banca, eseguendo gli opportuni controlli, che l’ipoteca non sia preceduta da vincoli di altro tipo.

IL CONTRATTO DI MUTUO: ONERI FISCALI

In base alla legge attualmente in vigore, dovrai pagare sul mutuo l’imposta sostitutiva, pari allo 0,25%; per l’acquisto, costruzione e ristrutturazione della prima casa o al 2%; in caso di acquisto, costruzione e ristrutturazione della seconda casa. Questo importo verrà trattenuto direttamente dalla banca in occasione dell’erogazione della somma mutuata.

IL CONTRATTO DI MUTUO: GLI ALLEGATI

Tra gli allegati più importanti al contratto di mutuo c’è il Capitolato delle condizioni generali e il documento di sintesi.

Nel capitolato trovi le clausole comuni a tutti i mutui emessi dalla banca. Nonostante sia un allegato e il notaio non sia obbligato a leggerlo, le clausole presenti nel Capitolato hanno la stessa validità di quelle descritte nel contratto di mutuo.

Nel documento di sintesi trovi una sintesi delle condizioni economiche e contrattuali del finanziamento.