Acquistare casa è un passo fondamentale, da ponderare con attenzione e consapevolezza. Prima di iniziare a valutare le spese correlate all’accensione del mutuo e alla relativa gestione nel tempo , puoi farti un’idea su tutte le e agevolazioni fiscali sul mutuo previste della Legge.

In sede di dichiarazione dei redditi, infatti, le persone fisiche possono usufruire di agevolazioni ai fini Irpef (deduzioni e detrazioni).

Prima di andare avanti, però, è bene capire qual è la differenza tra deduzioni e detrazioni. Le deduzioni fiscali hanno lo scopo di ridurre la base imponibile rispetto al reddito complessivo, sulla quale si calcolano le imposte; le detrazioni, invece, comportano una diminuzione dell’Irpef lorda per un importo pari ad una determinata percentuale dell’onere detraibile e, quindi, si applicano direttamente sulle imposte. Facciamo un esempio pratico: nel caso delle deduzioni, se abbiamo un reddito lordo di 30.000€ e gli oneri deducibili sono pari a 5.000€, dovremmo calcolare le imposte da pagare su 25.000€; nel caso della detrazione, invece, se dobbiamo pagare un’imposta di 5.000€ e gli oneri detraibili sono pari a 500€, le imposte da pagare effettivamente saranno pari a 4.500€.

L’ammontare delle detrazioni fiscali dipende dal tipo di mutuo acceso e dalla sua finalità: acquisto o ristrutturazione della prima casa o di altri immobili. Vediamole insieme.

LE DETRAZIONI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

A chi ha richiesto un mutuo per l’acquisto della prima casa è concessa in sede di dichiarazione dei redditi (mod. 730 o modello Redditi Persone Fisiche) una detrazione dall’Irpef degli interessi passivi (e dei relativi oneri accessori) pagati alla banca. La detrazione si applica nella misura del 19% su un massimo di 4.000 euro e spetta nell'anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza.

Per usufruire della detrazione, la casa deve essere adibita ad abitazione principale oppure diventare tale entro 18 mesi dall’acquisto: sono previste delle deroghe solo per chi si deve trasferire per motivi lavorativi. Inoltre, la detrazione spetta al contribuente acquirente e titolare del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Se invece il mutuo è cointestato, ogni mutuatario ha diritto alla detrazione in relazione alla propria quota d’interessi. Infine, il primo anno gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono costituiti dalle spese necessarie alla stipula del contratto di mutuo, tra cui a titolo di esempio si segnala l’onorario del notaio, le spese di perizia, e quelle ipotecarie.

LE DETRAZIONI PER LA COSTRUZIONE E LA RISTRUTTURAZIONE DELLA PRIMA CASA

Anche in questo caso, se si richiede un mutuo per la costruzione o la ristrutturazione della prima casa, è possibile detrarre gli interessi passivi e gli oneri accessori. La percentuale detraibile è pari al 19%, per un massimo di 2.585,28 euro.

La detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo da parte del possessore a titolo di proprietà o di altro diritto reale dell’unità immobiliare avvenga nei sei mesi precedenti all’inizio dei lavori, oppure entro i 18 mesi successivi all’avvio dei lavori di costruzione o di ristrutturazione. Inoltre, entro sei mesi dalla fine dei lavori, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale.

I REQUISITI PER LA DETRAZIONE DEGLI INTERESSI PASSIVI RELATIVI AD UN MUTUO PRIMA CASA

Per usufruire delle detrazioni sul mutuo prima casa, tutti i titolari del finanziamento devono avere queste caratteristiche:

• Aver stipulato il mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale
• Aver stipulato il mutuo per l’acquisto di un’abitazione locata, a condizione che entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifichi al locatario l’intimazione di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell’immobile sia adibito ad abitazione principale
• Aver stipulato un mutuo per l’acquisto di un’abitazione in nuda proprietà da adibire ad abitazione principale
• Aver stipulato un mutuo per la costruzione e per la ristrutturazione della prima casa.

Per richiedere l’agevolazione è necessario conservare tutti i documenti relativi agli oneri sostenuti, come l’atto di acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale, il contratto di mutuo, la certificazione rilasciata dalla Banca degli interessi passivi, la fattura del notaio e così via. Tale documentazione deve essere presentata a chi si occupa della dichiarazione dei redditi (es. CAF), ma non deve essere allegata al modello 730 o al modello Redditi Persone Fisiche.

LE AGEVOLAZIONI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Oltre alle detrazioni fiscali sul mutuo prima casa sono previste ulteriori agevolazioni per chi acquista un’abitazione invocando i benefici prima casa. In questo caso, è necessario tenere presente quanto segue.

In caso di acquisto da un privato o da un’impresa (con vendita esente da IVA), l’acquirente dovrà pagare:

• Imposta di registro del 2%
• Imposta ipotecaria fissa, pari a 50€
• Imposta catastale fissa, pari a 50€.

In caso di acquisto da un’impresa (con vendita soggetta ad IVA), invece, l’acquirente è tenuto al pagamento di:

• Iva al 4%
• Imposta di registro fissa, pari a 200€
• Imposta ipotecaria fissa, pari a 200€
• mposta catastale fissa, pari a 200€.

Le imposte catastali, ipotecarie e di registro devono essere pagate direttamente al notaio al momento del rogito relativo all’acquisto dell’immobile.

AGEVOLAZIONI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA: I REQUISITI

Per beneficiare delle agevolazioni, l’abitazione acquistata deve avere le seguenti caratteristiche:

• Deve essere adibita ad abitazione principale
• Devi trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o intende stabilirla (entro 18 mesi dall'acquisto), oppure nel luogo in cui l’acquirente svolge la propria attività
• Non deve essere un immobile di lusso e quindi non deve essere di categoria catastale A1, A8 ed A9.

Per approfondimenti sulle agevolazioni e detrazioni fiscali sul mutuo puoi consultare il sito www.agenziaentrate.gov.it o contattare il call center dell’Agenzia delle Entrate al numero 848.800.444.